När en bostadsrättsförening ska genomföra ett större byggprojekt behöver många beslut fattas innan arbetet kan börja. Fokus hamnar ofta på sådant som pris, utformning och valet av entreprenör, men själva entreprenadavtalet är minst lika viktigt. Standardavtalen AB 04 och ABT 06 innehåller regler som används vid entreprenader, men de löser inte automatiskt alla frågor som kan uppstå i ett enskilt projekt. Om ansvar, betalning, arbetssätt och tvistelösning lämnas otydliga kan problem uppstå senare. Ett genomarbetat entreprenadavtal behöver därför anpassas till det aktuella projektet och tydligt ange vad parterna faktiskt har kommit överens om.
Standardvillkoren behöver anpassas till projektet
AB 04 och ABT 06 är standardvillkor som har tagits fram för entreprenader. De reglerar många viktiga frågor och ger en struktur för avtalsförhållandet mellan beställaren och entreprenören. Samtidigt är det viktigt att förstå att standardvillkoren inte är kompletta lösningar som kan användas utan eftertanke i varje byggprojekt.
För en bostadsrättsförening är detta särskilt betydelsefullt eftersom föreningen inte betraktas som konsument när den beställer en entreprenad. Även om styrelsen består av privatpersoner utan professionell erfarenhet av stora byggprojekt behandlas bostadsrättsföreningen rättsligt som en kommersiell beställare. Det finns därför inte något motsvarande konsumentskydd som när en privatperson anlitar en hantverkare.
Avtalets innehåll får därmed stor betydelse. Standardvillkoren kan behöva kompletteras, förtydligas eller i vissa fall ändras. Det kan finnas frågor som är särskilt viktiga i just det aktuella projektet men som inte regleras tillräckligt tydligt av AB 04 eller ABT 06.
En vanlig del av ett mer komplett entreprenadavtal är därför administrativa föreskrifter, ofta kallade AF-del. Där kan de praktiska och juridiska villkoren för projektet regleras mer detaljerat. Det kan exempelvis handla om när arbeten får utföras, vilket ansvar entreprenören har gentemot myndigheter, hur arbetsmiljöfrågor ska hanteras, vilka branschregler som ska följas och om vite ska kunna utgå i vissa situationer.
För en bostadsrättsförening kan arbetstider vara en viktig fråga. Om omfattande och störande byggarbeten ska genomföras i en fastighet där människor bor behöver avtalet exempelvis kunna ange om vissa arbeten inte får utföras kvällar eller helger. Lämnas sådana frågor oreglerade kan det bli svårare att i efterhand kräva ett annat arbetssätt.
Tydlighet från början minskar därför risken för att beställaren och entreprenören senare har olika uppfattningar om vad som egentligen avtalades.
Ansvarsfördelningen måste stämma med entreprenadformen
En viktig fråga är valet mellan AB 04 och ABT 06. Avtalen hör ihop med två olika entreprenadformer och ansvaret mellan beställaren och entreprenören ser därför olika ut.
ABT 06 används vid totalentreprenad. Där beskriver beställaren i huvudsak vilken funktion eller vilket resultat som ska uppnås. Entreprenören ansvarar sedan både för projekteringen och för att arbetet genomförs så att de angivna funktionskraven uppfylls.
AB 04 används i stället vid utförandeentreprenad. Där har beställaren större ansvar för projekteringen och tar fram de ritningar och specifikationer som entreprenören ska följa. Beställaren får därigenom större kontroll över exakt hur arbetet ska genomföras, men tar samtidigt ett större ansvar för de lösningar som har projekterats.
Ingen av entreprenadformerna är automatiskt bättre än den andra. Valet behöver göras utifrån projektets förutsättningar och hur mycket ansvar bostadsrättsföreningen själv vill eller kan ta för projekteringen.
Problem kan uppstå om det på pappret anges att ABT 06 ska gälla samtidigt som bostadsrättsföreningen i praktiken själv har projekterat stora delar av arbetet. Då kan gränsen mellan entreprenörens och beställarens ansvar bli oklar. Om ett fel senare upptäcks kan parterna ha olika uppfattningar om vem som faktiskt ansvarade för den aktuella tekniska lösningen.
Ett tydligt entreprenadavtal behöver därför spegla hur projektet verkligen ska genomföras. Det räcker inte att välja ett standardavtal och utgå från att själva benämningen automatiskt löser ansvarsfördelningen.
Om konsulter används för exempelvis ritningar och projektering behöver även avtalen med dessa vara tydliga. För konsultuppdrag finns bland annat standardvillkoren ABK 09. Ansvarsfördelningen mellan bostadsrättsföreningen, konsulten och entreprenören behöver fungera tillsammans så att det inte uppstår luckor där ingen part anser sig bära ansvaret.
Betalningen bör följa hur entreprenaden färdigställs
Betalningsvillkoren är ytterligare en fråga som kan få stor betydelse om problem uppstår. Ett vanligt misstag är att bostadsrättsföreningen betalar hela entreprenadsumman trots att allt arbete ännu inte är färdigställt eller trots att det fortfarande finns brister.
När hela summan redan har betalats försvinner ett av beställarens viktigaste praktiska verktyg vid en konflikt. Möjligheten att hålla inne hela eller delar av betalningen kan ge ett starkt incitament för entreprenören att färdigställa arbetet eller åtgärda konstaterade brister.
Därför bör betalningsplanen tänkas igenom redan när entreprenadavtalet upprättas. Till avtalet finns ofta en så kallad lyftplan där det anges när olika delar av entreprenadsumman ska betalas. Betalningen kan exempelvis kopplas till att vissa delar av arbetet har genomförts.
En väl utformad lyftplan innebär att betalningarna följer projektets faktiska utveckling. Entreprenören får betalt successivt samtidigt som bostadsrättsföreningen inte behöver betala för arbete som ännu inte är färdigt.
Även möjligheten att hålla inne betalning under entreprenadens gång kan regleras genom avtalet. Det är därför viktigt att inte se betalningsvillkoren som en administrativ detalj som kan lösas senare. När en konflikt redan har uppstått kan det vara betydligt svårare att förbättra beställarens position om pengarna redan har betalats ut.
Inför slutbetalningen är det särskilt viktigt att kontrollera att entreprenaden verkligen är färdigställd och att eventuella brister har hanterats. Ett genomtänkt avtal ger bostadsrättsföreningen bättre förutsättningar att använda betalningen som en del av kontrollen över projektets avslutning.
Även en eventuell tvist bör regleras i förväg
När ett byggprojekt planeras är förhoppningen naturligtvis att det ska genomföras utan konflikter. Därför kan frågor om framtida tvister kännas avlägsna när avtalet skrivs. Ändå är det just före projektstart som parterna har bäst möjlighet att komma överens om hur en eventuell konflikt ska hanteras.
Både AB 04 och ABT 06 innehåller regler om tvistelösning. Enligt standardvillkoren ska tvister över en viss storlek avgöras genom skiljeförfarande, medan mindre tvister hanteras i allmän domstol. Det betyder däremot inte att standardlösningen alltid är mest lämplig för varje bostadsrättsförening.
Skiljeförfarande har exempelvis fördelen att processen inte är offentlig på samma sätt som en tvist i domstol. Samtidigt kan kostnaderna för en skiljenämnd bli höga. För en bostadsrättsförening kan det därför finnas anledning att överväga om tvistelösningsbestämmelserna bör utformas på något annat sätt.
Det är betydligt enklare att resonera om detta innan någon konflikt finns. När relationen mellan beställaren och entreprenören redan har försämrats kommer parterna sannolikt att utgå från vilket förfarande som gynnar dem bäst i den aktuella tvisten. Då är möjligheterna att gemensamt komma överens om nya villkor mindre.
Ett tydligt entreprenadavtal behöver därför inte bara beskriva hur projektet ska genomföras när allt fungerar som planerat. Det bör också ge vägledning om vad som ska hända om arbetet blir försenat, om ansvarsfördelningen ifrågasätts, om brister upptäcks eller om parterna inte längre är överens.
För bostadsrättsföreningen innebär detta att entreprenadavtalet bör betraktas som en central del av själva byggprojektet. Valet mellan AB 04 och ABT 06 behöver stämma med entreprenadformen, ansvarsfördelningen behöver beskrivas tydligt och standardvillkoren behöver kompletteras utifrån projektets praktiska förutsättningar. Betalningen bör kopplas till hur arbetet färdigställs och även formerna för en eventuell tvist bör vara genomtänkta.
Ju fler viktiga frågor som har reglerats innan byggstart, desto mindre utrymme finns för olika tolkningar senare. Ett tydligt entreprenadavtal kan inte garantera att inga problem någonsin uppstår, men det kan ge parterna betydligt bättre förutsättningar att förstå sina skyldigheter och hantera situationen om något går fel. För en bostadsrättsförening som saknar konsumentskydd blir den tydligheten särskilt viktig när stora byggprojekt och betydande ekonomiska värden står på spel.
Pages: